头部房企的成本管控，遥遥领先了
在房地产的微利时代浪潮中，你是否感受到了成本人的压力？ 当人工和原材料成本持续上涨，销售端却难以溢价，甚至被限价，整个项目的利润空间仿佛被一只无形的大手紧紧压缩。面对这样的挑战，房企们纷纷祭出“节流”大招，成本部门更是被推到了风口浪尖。 曾几何时，成本部门还能挥金如土，如今却得将每一分钱掰成两半来用。然而，这样的精打细算却未必能得到其他部门的理解，反而常常被误解为“抠门”和“找茬”。成本人的工作，似乎已经陷入了“吃力不讨好”的尴尬境地。 01 地产成本管控：在夹缝中求生存 “我们成本人太难了！”这是许多地产成本人的心声。不仅同事们觉得他们总是处处为难，工作难以出成绩，甚至还常常要背锅。 为何会如此？在很多项目中，成本部门往往是在强排方案确定后才姗姗来迟，这导致他们在项目的资金分配上几乎没有话语权。等到他们开始收集数据、做预算时，很多决策已经尘埃落定。 成本部门还常常被视为项目进度和溢价的绊脚石。设计部门抱怨他们的创意被成本砍掉，销售部门责怪预算太低导致样板房吸引力不足，工程部门则指责成本部门在关键节点上不给通过变更申请。似乎所有和成本有关的问题，最后都能归结为“成本卡得太死”。 然而，真相并非如此。成本部门之所以陷入这样的困境，很大程度上是因为他们缺席了项目的前期阶段——拿地和设计阶段。这两个阶段实际上决定了整个项目的成本和利润。如果成本部门不能在这些关键决策阶段发挥作用，那么他们只能在后期的一些细枝末节上努力，自然难以得到其他部门的认可。 但这样的状态，显然不是成本人想要的。他们渴望在项目中发挥出自己的核心价值，既能“开源”又能“节流”，成为房企经营的得力助手。那么，成本人该如何扭转这一局面呢？ 02 好的成本管理：用低成本创造高适配价值 1.敢于在关键地方投入 与很多人的刻板印象不同，好的成本管理并不是一味地省钱。相反，它要求我们在能产生价值的地方敢于花钱。这并不意味着盲目投入，而是要根据客户的需求和项目的定位，精准地投放资源。 例如，入户大堂作为客户归家的第一印象，其设计和品质直接影响着客户的满意度。虽然大堂的面积有限，但适当的投入可以明显提升客户的体验。同样，对于改善型项目的客户，他们更加关注建材家具的品牌和品质。因此，选用一线品牌不仅可以增强客户的满意度，还可以提升项目的整体品质。 2.精准投放，打造项目亮点 在与竞品对标的过程中，我们要找出可以作为项目亮点的配置，进行精准的成本投放。这不仅可以形成差异化竞争优势，还可以确保每一分钱都用在刀刃上。例如，通过增加智能化设施、提升园林景观等方式，我们可以打造出具有吸引力的项目亮点，从而吸引更多的客户。 同时，与营销团队的紧密沟通至关重要。我们需要确保营销团队了解我们的成本投入和项目亮点，以便他们能够在销售过程中准确地传递给客户。这样不仅可以提升项目的销售业绩，还可以增强客户对项目的信任感。 3.避免无效成本，精准控制 所谓的“抠”成本，并不是盲目降档减配或者简单地降低成本。相反，它要求我们关注那些对产品功能和观感不产生实际影响的无效成本，并努力将其降到最低。这需要我们具备深厚的专业知识和丰富的经验，以便在设计和施工过程中发现并避免无效成本的产生。 例如，很多项目中都会使用到天然石材，但其高昂的价格和易脏的特性使得其维护成本也很高。通过采用仿石材瓷砖等替代品，我们可以在保证视觉效果的同时大幅降低维护难度和成本。此外，在设计和施工过程中，我们还需要充分考虑材料的选择、施工方案的优化等方面，以确保每一分钱都用在刀刃上。 4.策划先行，多方案比选 要想实现精准的成本控制，前期的策划工作至关重要。通过多方案比选和成本优化分析，我们可以选择性价比最高的方案，从而避免不必要的浪费。这需要我们具备全开发流程的知识储备和跨部门的协作能力。 例如，在土方工程中，通过精准的施工策划和资源利用，我们可以实现土方平衡和减少外运成本。同时，在设计和施工过程中，我们还需要充分考虑材料的可回收性和再利用性等方面，以进一步降低成本。 5.充分利用属地化特征降低成本 由于住宅产品的高度属地化特征，我们在进行成本测算时不能仅凭经验或套用标准。我们需要深入了解当地的客户需求、政策和规范等方面的情况，以便更好地适应市场并降低成本。 例如，在不同的地区和客户群体中，对于车位配比和绿化率的要求可能存在差异。通过深入了解当地规范和市场情况，我们可以更加精准地进行成本测算和资源配置，从而避免不必要的浪费。 好的成本管理要求我们在有限的预算内创造出最大的价值。这需要我们具备深厚的专业知识和丰富的经验，同时还需要与各职能部门紧密合作并从源头改变成本管控模式。只有这样，我们才能在激烈的市场竞争中脱颖而出并为客户创造出更多的价值！ 03 策划型成本管理的深度解析与实践 一、策划型成本管理的崛起与魅力 随着地产行业的不断发展和市场竞争的加剧，传统的核算型和控制型成本管理已经难以满足现代地产项目的需求。策划型成本管理，作为一种全新的成本管理模式，正在被越来越多的房企所推崇。它强调管理前置、精准策划，以及跨专业、跨部门的协同合作，为地产项目的成功和盈利提供了全新的视角和解决方案。 二、管理前置与精准策划：奠定坚实基础 策划型成本管理强调管理前置和精准策划。这意味着成本人员需要在项目定位和设计阶段就深度介入，与营销、设计、工程等其他专业线条紧密合作，共同确定项目的成本投放点和优化方案。通过提前参与项目定位和设计阶段，成本人员可以更加准确地预测和控制项目的成本风险，为后续的成本管理奠定坚实基础。 三、扩充专业面与深度协同：打破条块分割 在某商业地产项目中，成本部门主动扩充了专业知识，深入了解了商业运营和招商的相关知识。在项目策划阶段，成本部门与招商部门紧密合作，共同制定了项目的招商策略和成本控制方案。在施工过程中，成本部门又与工程部门深度协同，共同解决了多个施工难题。这种跨专业、跨部门的协同合作不仅提高了成本控制的效果和效率，还增强了整个项目团队的凝聚力和执行力。 策划型成本管理要求成本人员主动扩充专业面，深入了解其他专业线条的知识和流程。这不仅可以帮助成本人员更好地理解和评估其他专业线条的方案和决策，还可以为他们在成本控制中提供更多的优化思路和解决方案。例如，在工期确定阶段，成本人员可以通过对工期标准的评估，避免施工单位利用合同漏洞索赔不必要的抢工费。在桩基选型、土方策划等关键节点上，成本人员可以与工程部门深度沟通，共同确定最合理的施工方案，从而降低项目成本。 四、跳出成本视角：以经营角度审视成本控制 以某大型综合体项目为例，成本部门在成本控制中不仅关注项目的建设成本，还从整个项目的经营角度审视成本控制。他们通过财务分析发现，虽然某项新技术的引入会增加一定的建设成本，但该技术能够显著提高项目的运营效率和客户满意度，从而带来更高的长期收益。 成本人员需要用财务指标来审视成本控制的综合效果，确保成本控制不仅符合项目定位和目标成本的要求，还能为项目的整体盈利做出贡献。 同时，成本人员还需要关注项目的市场动态和客户需求变化等因素对成本控制的影响，及时调整和优化成本控制方案以适应市场的变化。基于这一分析，成本部门建议引入该技术，并最终得到了项目团队的认可和支持。 五、策划型成本管理的实践原则与应用前景 策划型成本管理的实践原则： 1、要坚持以客户需求为导向，确保项目的定位和设计符合市场需求和客户期望； 2、要注重前期策划和精准预测，通过充分的市场调研和风险评估来制定合理的成本控制方案； 3、要强化跨专业协同和跨部门合作，确保各个专业线条在成本控制中能够形成合力； 4、要建立有效的成本控制机制和激励机制，通过定期的成本分析和评估来及时发现问题并采取相应措施进行改进。 04 小结 随着2024年地产行业的持续发展与变革，策划型成本管理已然成为行业内的标配。在这一年，地产成本人不仅要有扎实的专业基础，更需具备前瞻性的管理思维和广泛的团队协作能力。 前置管理： 我们深知，项目的成功与否，很大程度上取决于前期的策划与决策。因此，前置管理成为了我们工作中的重中之重。通过深入的市场调研、风险评估和客户需求分析，我们确保每一个项目都始于稳健的成本预测和策略制定。 全周期覆盖： 与传统的成本管理不同，我们不再局限于建设阶段的成本控制，而是将视角扩展到项目的全生命周期。从规划、设计、施工到运营，每一个环节的成本都被我们精心策划和管理，确保整体成本效益的最大化。 全成员参与： 我们明白，成本管理不是成本部门的独角戏。因此，我们倡导全团队成员的参与和协作，从营销、设计、工程到财务，每个部门都为我们的成本管理贡献智慧和力量。 策划型成本： 2024年的地产成本人，不仅要精通成本管理的专业知识，更要具备经营管理的意识。我们不仅要懂得如何“省钱”，还要学会如何“花钱”——在关键的投资点上不吝投入，为项目的长期收益奠定基础。 2024年的地产成本人已不再是单纯的成本守护者，而是项目的价值创造者和战略伙伴。我们用自己的专业知识和团队协作为项目的成功和盈利贡献着不可或缺的力量。 来源：宏观地产成本，本文已获授权，对原作者表示感谢！点击下图，了解详情
本信息由网络用户发布，本站只提供信息展示，内容详情请与官方联系确认。
