兰州房企大撤退……
这两年，经历了一场深度大调整的兰州房地产市场，丛林法则比以往演绎得更为激烈，房企们也分化成几种完全不同的魔幻图景。一部分苟延残喘的房企，将全部的精力都放在如何偿还债务、开发已动工的项目上；一部分房企挣扎在“保交楼”的漩涡之中，背负着无数业主的沉重期待，每一分钟都在为过去买单；还有一部分房企，已基本锁定退市结局，回天无望。兰州房企的集体风光早已不再，能在土拍市场上活跃的寥寥无几，大部分资金都是链紧张，销售额一再降低，大伤元气的状态下可能还在失速下滑。行业缩表出清，一场史无前例的兰州房企退市大潮，也就此拉开了序幕……而这场大撤退所引发的纷争中，最无辜、最倒霉的，其实就是购房者。粗略的估计，截止目前，兰州大概有3万左右的买房人，并没有在所签合同的约定时间内拿到钥匙。当然，我们不能武断地直接说，这部分项目就是烂尾了，因为关于一个项目是否烂尾这件事，并没有一个明确的划分标准。可花光一生积蓄，决定一生幸福的沉重买卖，已经变成了一次全凭开发商良心的交易。即便是购房者掏空“六个口袋”，抠出全家老小半辈子省吃俭用的钱，诚心诚意交给开发商，碰没良心的，照样卷款跑路，要么躺平摆烂。有的开发商突然爆雷，购房者买的房子住不进去，每个月还要背负高额房贷，实在没办法，只能被逼上维权之路；有的开发商直接卷款跑路，售楼部是关着的，工地上连个人影都没有，维权都不知道维给谁看；情况好点的，项目被政府接收，才能勉强等到个“保交楼”的结果。还有一部分开发商，面对自身的资金困境，选择死皮赖脸的无限期拖延，他们总能做到兵来将挡、水来土掩：或许是装作为难的给出延期理由，发布另行通知的消息，也或许是狡猾的上演“表演式”复工，与购房者来回扯皮。这理，实在是没地去说！就算去超市买个1块钱的矿泉水，售卖者不给水，消费者都能报警说他欺诈客户，可花了大几百万买的房子拿不到手里，却叫天天不应，叫地地不灵。就是这么讽刺。最让人感到悲哀的是：这整个过程中，有相关部门批准的预售许可，有银行和政府双方共同设立的资金监管账户，还有市场监管部门的督查以及品牌房企们的承诺……参与方并不算少，可一旦出了事，批判谁都不起作用。不光拿钱不干活的开发商没事，该监管却不监管没事，银行更没事，只有付了钱啥也没得到的购房者被征信绑架，承担一切并沦为买单工具。在这场布满荆棘的买房游戏中，无论是哪一关，购房者都处在弱势，只能打碎牙往肚子里咽，默默扛下所有。眼下，一提起收房遥遥无期，还要继续还贷的房子，这部分购房者的心态，都近乎绝望。可倘若将时间轴拉回10年前，那画面可就大不相同了……彼时，巨头房地产们带着巨量的资金，鱼贯而入兰州市场，每隔一段时间，就有房企圈定几千几万亩的土地，准备再造新城。他们带着最新的产品，最潮的理念，以及全新的营销方式和服务，力争要改变这座城市。那段时间里，政府到处招商引资，大批开发商疯狂涌入，市场房源供不应求。甚至很大一部分开发商，在刚刚进驻兰州的时候，头顶都是自带光环的。仿佛整个兰州房地产市场，都在为这些大房企的进驻而颤抖。什么世界500强房企强势入驻、给你一个五星级的家、TOP级房企首入兰州，让城市更美好、造房专家开启兰州人居迭变之路等的华丽辞藻，遍布着整座城市。这部分房企宛如圣诞老人一般，是来给兰州人送礼物的。他们总能给人一种很厉害、很牛的感觉。巅峰豪宅居住区、一流河景商业配套、顶级江南园林生活、360贴心社区管家服务、随便拿出一个，都足够购房者对自己未来的美好生活，展开无穷无尽的畅想。那时候的土地市场，也是极其热闹的，接连大面积的土地挂牌出让，房企们将其收入囊中后，便迅速投入开发建设，项目施工场地上，几十台、甚至几百台的塔吊同时运转工作，一部分项目场地上，多则有上万人同时施工。尤其到了开盘的时候，几乎每个楼盘的开盘现场，都堪比春运，黑压压的人群挤在售楼处门外，只等“一声令下”，冲进去抢房。为了得到更好的抢房机会，有的人甚至连夜排队，睡在售楼处外，房子，就好像不要钱一样。种种向好的势头都让人们都笃定：买房，是一件有利可图的事情，而这些开发商，也都是可靠且值得信赖的。基于此，兰州购房者们的买房热潮从未停歇，“早买早发”这种听起来像是打了鸡血的冲动之举，也在市场不断上演。毕竟，那个阶段，社会是稳定且不断发展向好的，人们对自己未来生活的预期，也是积极向上的。处在中国经济高速起飞的时代，银行信贷政策不断放宽，房地产市场也获得了大量资金支持，楼市一路高歌，兰州地产人也趁着时代的红利赚的盆满钵满，哪怕是置业顾问什么都不做的站在那里，都不愁房子没得卖。随着越来越多开发商的进驻，兰州所开发的大型城建项目也越来越多，区域面貌不断焕新，城市发展的齿轮也一股脑被推着向前转……2017年至今，全国新建商品房销售规模，每年都以一万多亿的增幅再上新台阶，2021年，全年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿，双双创下新纪录，一路从13.3万亿涨至2021年的18.7万亿。而兰州商品房的成交量，几乎也达到了顶峰。2021年全年，兰州楼市整体成交量就达到了800万方，成交了约7.9万套房源。再来看一组数据：2013年全年，兰州新建商品房供应量达504.54万平米，而新建商品房与二手房网签总交易量为5万套，成交总面积超489.55万平方米。可2023年上半年，兰州商品住宅市场新增供应量仅有196.8万㎡，累计成交约170.7万㎡，约1.5万套。也就是说，与10年前相比，无论是供应量还是成交量，差距都是非常悬殊的。毕竟，经历了十几年超速的开发，市场已逐渐趋于饱和，过去旺盛的购买力被严重透支。加之近3年来，受到疫情及世界动荡局势的影响，整体经济环境都相对疲弱。因此，从2021年下半年开始，兰州楼市行情也开始急转直下，地产人的日子，也愈发难过。房子卖不出去了，资金链越来越紧张，以往财大气粗的开发商们，也不得不精打细算，费尽心思把一分钱掰成两分花。过去，很多房企在高速的运转中，将自己的摊子越铺越大，可房子也是有成本底线的，一旦破了底价，自然会亏损，当市场供应大于需求时，除了降价抛售，或者为了止损拍屁股走人，还能有什么其他更好的办法呢？如今回过头再看看，过去这些开发商们许下的承诺呢？夸下的海口呢？吹过的牛呢？120平方米就是豪宅了、水沟边就是景观大房了、步行2公里就是地铁房了，交付的草皮就是实景园林了、小喷泉就是大型景观水景了，谁画的饼最大最圆谁，谁就是最厉害的，反正牛吹的再大，也不用上税。他们借助自己产品的配套规划，亦或是政府的交通规划当做噱头所给这座城市以及购房者所承诺的种种，如今都成了空头支票。要么是完全没有兑现，要么就是仅仅兑现了一部分，还要大打折扣。过去用高杠杆借来的钱，如今已填不上一个个的大窟窿。市场不确定性日益增大，兰州各大房企都面临着前所未有的困难，一方面是人们越来越疲弱的购买力所导致的销售端低迷，一方面是资金链的日益紧缺。处在业绩不断下滑、库存难以消耗的双重困境下，兰州大多房企开始被迫大调整。精简组织、区域合并、高管换血……总之，他们想尽一切办法降本增效。当没钱可赚，甚至赚无可赚的时候，他们只能不得已撕下面具，露出真容，开始收割韭菜。即便是在知道无法完成项目的情况下，兰州一部分开发商仍然会毫无顾忌地进行销售，甚至通过虚假宣传和低价策略，来吸引更多的购房者。也或许，他们已经面临财务危机了，但为了掩盖问题，也还是会想尽一切办法去募集更多的资金以供自己正常运转，他们早已习惯了用快速赚钱的策略，填补自己的窟窿，而致购房者的死活于不顾。市场萎靡的状态提前到来了。昔日风光无限的房企，而今留下一堆烂摊子，就甩甩手拍屁股走人，10年前那种大举进攻兰州，力争改造城市的恢弘气势，也已彻底消失了……其实，冷静下来思考，处在市场周期面前，人们大多时候都是无能为力的，万事万物好像都这样。如今的房地产市场，也只剩下开发商们愈加狰狞和凶残的面孔，以及独自承担一切的购房者。当下的房地产市场，更像是像一个草场，无论是草还是羊，阶段总量都是有限的。当外来的大型公司开着收割机，超速开发的时候，会更快的接近上限，届时他们就会走，走之前必然要清仓，而清仓甩货所带来的，就是降价促销和烂尾。这种现状，与黄奇帆对房地产市场未来的发展方向所做的大致预判，就是高度吻合的。他曾提出，逐渐减少的人口、严重的老龄化率以及接近峰值的城市化率，都会影响住房结构，导致人们对新房子需求大幅下降。而大量空置的房子、人居50平方的住房面积、投资建房的面积、土地价格和房地产的价格、以及旧房改造的指标、城市配套设施的建设和房地产的负债率，也基本到达天花板了。也就是说，从各个指标分析来看，房地产都进入了一个不可逆新的阶段，而与之伴随的，就是房地产行业混乱低迷的现状。只不过整个过程中，承受最多的，可能就是无辜的购房者。可实际上，受到伤害的不仅仅是购房者，很大一部分兰州房企，不光把购房者给坑进去了，还坑了很多合作方，包括施工方、物料公司、活动公司、推广公司等。几千万甚至几个亿的施工费，以及几百万的制作费、宣传费等都是长期拖欠，甚至一合作就耗上一个大周期，哪怕是起诉，都没什么作用。一部分开发商账户里就是没钱啊，即便还有仅剩的一点，也要优先“保交楼”。更甚者，还拖欠着城市基础设施配套费、政府的土地出让金等，几乎所有人，都有一种被开发商给骗了的感觉。而今，这些开发商已自顾不暇，走到了退市边缘，而这一轮轮大浪，也快把所有人都快淘没了……风浪越大，鱼就越贵。处在市场下行的当下，开发商们纷纷开始打包收拾离场，各种妖魔鬼怪都有可能出现，这种情况下，没有人知道他们的底线在哪。但能肯定的是，在经济社会急速转型的当下，没有什么是可以一劳永逸的。房地产行业的收缩，也终究是不可逆的，这符合所有事物发展的周期，正如从孕育、出生，到成长、猛长、再到衰老。接下来，地产人最该做的，其实就是调整姿势，忘掉过往，主动适应与拥抱当下的环境，构筑自己的护城河，才能应对当前行业的寒冬。而购房者，更应该认清形势，随时保持清醒的头脑，不要被市场环境打乱置业计划和逻辑，要学会睁大眼睛仔细辨别，谋定而后动。毕竟，大环境不好，大家赚钱也越来越不容易了，哪怕真要花，每一笔也都得花的仔细，且花在刀刃上才行。作者=指兰针·小芒果版权声明：本文为指兰针原创，未经许可，禁止转载如需授权，联系客服法律顾问= 上海兰迪（兰州）律师事务所·张维林联系电话：181 9800 5777我们一起聊聊观点，讲讲故事
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