多家开发商预判楼市趋势性回暖：谨慎乐观，信心修复仍需时间
在经历了行业大洗牌之后，上市地产公司陆续交出了自己的“成绩单”。过去的“三高”（高周转、高杠杆、高负债）发展模式已成为过去式，行业正处于转向“高质量发展”的关键时期，对于未来地产行业的走势，多家开发商给出了自己的预判。澎湃新闻（www.thepaper.cn）在整理了多家地产公司2022年业绩会的内容后发现，多家开发商认为今年开局良好，尽管3月份出现回落，但市场已在趋势性回暖中。市场处于趋势性回暖，仍然面临不小的压力作为目前行业排名第二的保利发展（600048.SH），保利发展董事长刘平认为，市场处于趋势性回暖中，今年年初以来市场回暖，3月份热度小幅回落。考虑购房者对购买力及收入预期的改善、对行业信心修复需要时间，市场的复苏仍需观望。中长期来看，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。房企将从规模高速增长向经营规模合理增长、经营质量有效提升转变。万科企业股份有限公司（000002.SZ）董事会主席郁亮则认为，目前对市场的分析有各种各样的看法，但其认为市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，对于现阶段的市场，从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。郁亮认为，新房需求“上有天花板，下有保底线”。国内城镇人均住房面积已达40平方米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。同时，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求。华润置地（01109.HK）董事会主席李欣表示，春节以来房地产市场回暖明显，从案场明显能感受到顾客购房意愿提升。华润置地前两个月的签约额同比上涨两倍以上，虽然3月份略有下滑，但市场依然保持回暖的趋势。从城市分化来看，主要表现在一二线热点城市比较稳定，其他二线城市还处在止跌平缓复苏的阶段，三四线城市反弹迹象还不明显。张大为认为，今年的房地产市场仍然面临不小的压力，未来可能还会出现波动，整体出现分化和平稳复苏的趋势。在招商蛇口（001979.SZ）2022年业绩会上，招商蛇口董事长许永军称，“地产行业的四个红利在逐渐消失或者减弱，过去这三十多年来推动地产发展的红利，包括经济高速发展、城镇化、人口的增长和房地产金融属性，这些加起来形成了房地产的高速发展，但是这四个推动因素在减弱，未来地产的发展趋势就是要综合发展和高质量发展。”龙湖集团（00960.HK）董事会主席兼首席执行官陈序平在公司2022年年报中表示，地产行业经历了深度调整，拐点已现。一是区域经济发展带动下的城市分化，具备产业与人才支撑的核心城市，实体消费真实而旺盛。二是改善型住房成需求主导，客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升。三是企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。绿城中国（03900.HK）董事会主席张亚东对房地产发展长期看好，张亚东称，2022年是行业波动的波谷，房地产市场和企业出现很大的洗牌和变化，但触底已经过去，开始进入复苏阶段。绿城中国副总裁李骏认为，目前来看市场整体已经出现了回暖的迹象，但是热度和可持续性仍需市场的检验，对市场持谨慎乐观的态度，同时希望通过市场回暖实现更好的经营结果，即在确保流速的同时，部分项目合理地提升价格，进一步降低费用，加强回款管理。如果宏观经济能够持续向好，居民购房信心持续恢复，2023年房地产市场的复苏是非常大概率的事件，但是全国各城市仍然可能面临冷热不均的情况。“地产全行业后续温和回升，后续1-2年房价会企稳回升”除了地产商认为地产行业会平稳复苏回暖之外，半夏投资创始人李蓓最新的观点认为，地产全行业住宅销售在11亿平方米见底，后续温和回升；行业内大部分企业资产负债表受创伤，未来1-2年，仍不具备供给端扩张的能力，全行业拿地和开工会依然下行；供给已经大幅下降1年，后续1-2年仍将下降，需求企稳回升，供需错配，房价会企稳回升；从现在往后，头部企业份额上升，毛利改善，量价齐升；从资产价值的角度，一旦房价企稳回升，高库存高杠杆未暴雷企业的存量资产重估弹性巨大。李蓓此前在半夏投资发布的月报中认为，现在的地产股，就好像2016年年初的煤炭股。行业经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚刚开始触底回升。相较于当初的煤炭，本轮地产的需求下滑更多，但供给侧出清同样更加的剧烈。按照李蓓的说法，在广义库存下滑速度面前，只要销售低位企稳，房价的企稳上涨很快就会到来。从3年左右的中长期角度，本轮供给侧出清中，没有爆雷的房企，后续市场份额必大幅扩张，即便全行业规模较顶部下滑30%左右。这些企业的销售规模大多会创出新高。加之房价进入温和上涨通道后利润率改善，企业市值也有望创出新高。那就意味着，一批公司相对当前的股价，存在3-10倍的上涨空间。信达证券在近期的一份报告中认为，从高频数据来看，2023年春节假期后，重点监测城市的新房和二手房市场周度成交面积连续5周持续攀升，短期来看市场热度的提升相对明显。春节后市场热度的回升主要是在需求延后和企业经营策略双重影响下形成的：2022年末疫情感染导致的延后需求集中释放；房企抓住复苏窗口期加大推货。当前市场热度的提升可能更多源于积压需求的释放，而真正影响需求翻转的要素，包括对于房价上涨的预期和对于收入增加的预期暂未出现，因此当前的市场热度可能随着积压需求释放完毕后，出现自然回落。信达证券认为当前市场热度提升的需求主要源自于2022年末疫情感染高峰下被延后的需求，决定需求回暖的房价预期和收入预期并没有根本性的扭转，因此这一波积压的需求逐步释放后，市场需求可能呈现出自动回落的波动，类似于往年小阳春后的环比回落幅度。国泰君安证券地产行业分析师谢皓宇认为，用需求端改革来对行业发展进行市场化的调控，有利于行业走向合理竞争，获得有效需求才是行业的长期成长之路。仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，政策面的支持和呵护、宏观经济面的向上向好、居民对就业和收入的预期、房地产销售量价企稳等积极影响，将对居民购房信心带来支撑。庞溟认为，若点状复苏的分化现象持续，或影响房地产行业后续复苏持续性。
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